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      | 房地產不良的那些事!當前您所在的位置:首頁 > 投行 > 金融服務咨詢 > 不良資產管理
      第一部分:樓市下滑,房地產不良率上漲,銀行有錢也不敢借了
      有人說房地產就是“空手套白狼”的買賣,這話其實也沒錯,因為很多房企在蓋房子的時候自己的確不需要出多少本錢,都是從銀行或者其他金融機構借錢開發項目。更重要的是,房企這樣做還能獲得巨大的利潤,這就導致越來越多開發商選擇借錢蓋房子。當然這一切都必須要建立在房地產市場火熱的行情下才行,因為一旦樓市冷清,房子不能及時賣掉,開發商就沒有足夠的資金償還債務,很有可能會因為資金鏈斷裂而破產。而現在的樓市就是這么一個下滑的樓市,所以最近這幾年市場上債務違約,宣布破產的房企變得越來越多了。這個時候開發商當然是損失最慘重的人,但其實銀行也好不到哪里去。
      前面也說過開發商手里的錢大部分都是從銀行那里借到的,所以一旦開發商宣布破產,那么銀行借出去的錢就收不回來。所以筆者才會說,現在的樓市行情下,銀行也會遭受到一定的損失。實際上現在銀行的房地產貸款不良率的確是出現了明顯的上漲,這正好證明了房企破產對銀行帶來的壓力有多大。
      根據金融界統計數據顯示,今年以來全國24家商業銀行上半年房地產不良貸款規模超1000億元,相比2020年末增長了36.71%!半年的時間里,房地產不良貸款就比去年一整年增加了這么多,這就足以說明現在銀行面臨的房地產不良貸款壓力有多大了。特別是一些樓市行情比較冷清的城市,銀行間的不良貸款甚至出現了翻倍上漲。
      更重要的是,按照目前樓市供應過剩的狀態來看,未來房企面臨的銷售壓力依舊巨大,資金壓力還會繼續存在。特別是現在不少城市都限制了開發商的降價幅度,這嚴重限制了開發商的銷售節奏,拖慢了房企回款的速度。因此在這種情況下,馬光遠曾說“未來80%的房企會破產”也不是沒有可能的事情。一旦樓市真的出現這么多破產的房企,那銀行借出去的錢基本上就等于打水漂了,雖然開發商把土地跟房子抵押給了銀行,但土地跟房子如果能變現的話,開發商也不至于破產。而且不僅是開發商會讓銀行的不良率上漲,購房者也會增加銀行的貸款不良率。
      因為各種原因,這兩年市場上選擇斷供的人也慢慢多了起來。例如有專家就表示,今年前11個月里,全國就有25萬人選擇“棄房斷供”,這無疑也給銀行帶來了巨大的壓力。因為購房者不還貸款之后,銀行借出去的錢也就收不回來了,關鍵是現在的法拍房行情也不好,銀行就算想拍賣房子回款,也需要相當長一段時間。因此在以上這些情況出現之后,現在銀行面臨的不良貸款壓力可想而知。當然銀行也不是傻子,在面對這種情況之后,銀行對房地產的資金也進行了更加嚴格的限制,如果不符合銀行的要求,未來就算有錢銀行也不會借給房地產了。(來源:樓盤網)

      第二部分:神秘者進場

      今年9月,在流動性危機最嚴峻的時候,恒大搬來了兩個救兵:
      華利安諾基(中國)有限公司、鐘港資本。
      懸崖邊上的恒大,找來的救兵不一般。華利安是全球最大的財務咨詢和債務問題顧問之一,有史以來最大的五宗破產交易,它參與了四宗,雷曼兄弟、通用汽車就是經典案例。
      而鐘港資本,則是一家中國本土的中介機構。很多人恐怕第一次聽到這個名字,但在債務化解領域,這家公司的名字早已如雷貫耳。
      在房地產領域,除了恒大,華夏幸福、藍光發展、陽光城等知名房企遭遇流動性危機后,都聘請了鐘港資本作為財務顧問。

      房企密集爆發的流動性危機,讓這個原本低調的“債務專家”,火出了圈。但令人感到好奇的是,一家僅僅成立5年的企業,為何能得到一眾知名房企的青睞?

      第一個原因是資源。我查了一下,鐘港資本的創始人劉北曾是瑞銀亞洲債務融資業務聯合主管,這個經歷讓他獲取了許多境外債務融資資源。在成立之初,鐘港資本的目標就是成為一家專注于債務的精品投資銀行。


      從業務上看,2020年,鐘港資本完成了18個債券發行及承銷項目和7個債務管理項目。SereSbond數據顯示,今年前三季度,鐘港資本承銷的中資地產美元債總規模為1.82億美元,市場份額為0.43%,在承銷商中排名第38位。

      第二個原因在于稀缺。說來有點無奈,房企紛紛選擇鐘港資本,并不是說它業務能力多強,而是能與它競爭的同級公司實在太少了。用業內人士的話來說:

      “這個業務不好做,尤其債權人比較分散時,小的公司做不了,大的公司看不上?!?/em>

      通俗點說,鐘港資本干的活,其實就是把所有債主召集到一起,再根據相關法規協調債務雙方,達成協議,以此收取傭金。

      如果只寫到這里,我們大概能知道,鐘港資本就是房企和債主之間的溝通人。但我往深處查了一下,發現了更有意思的東西。

      鐘港資本的辦公地點在香港中環,隱匿于一片摩天大樓之間,充當中外資本市場的連接器。但很少有人知道,“債務專家”之外,鐘港資本的另一個身份是TCL的子公司。

      對,就是那個被大家稱作“彩電大王”的TCL。

      2019年3月,TCL科技完成重組,搖身一變為“科技集團+投資公司”。其中的產業金融及投資業務,就包括TCL創投、鐘港資本和中新融創。

      這是一個龐大的金融版圖。截至2020年末,TCL創投管理的基金規模超過90億元,累計投資126個項目;中新融創累計投資上市公司超130家。而鐘港資本,也已成為炙手可熱的債務專家。

      更有意思的是,TCL創始人李東生,多年前就有過進軍地產的想法。有媒體統計,2008年,TCL的全國土地儲備超過百萬平方米。但此后的數年,TCL的地產版圖卻一直沒有做起來,李東生也對外表示要聚焦實業。

      原來,這個潮汕商人一直都沒有忘記房地產,通過鐘港資本,他以一種別樣的方式實現了回歸。

      且,盯著房地產的,遠不止李東生一個大佬。

      上演“蛇吞象”的白衣騎士

      恒大最艱難的時候,除了有鐘港資本這樣的債務專家,也曾有過一個“白衣騎士”。

      10月4日,中國恒大、恒大物業均公告短暫停牌,宣稱將發布一則關于收購的內部消息。不久之后,消息得到曝光:

      合生創展擬收購恒大物業約50.1%股份,獲得恒大物業控股權,合生創展給恒大物業估值超400億港元。

      這筆交易被外界解讀為,合生創展要當白衣騎士,給危難中的恒大送來200億港元的流動資金,助其解困。

      正當網友們感慨合生創展的義氣之時,10月20日晚間,恒大物業、合生創展同步發布公告稱,該筆交易終止。

      一次涉及200億港元的并購,從開始到結束只用了16天,這“義氣值”著實有點少。

      交易終止的原因眾說紛紜,有人說是價錢沒談攏,有人說恒大突然反悔不想賣了,還有人說,合生創展根本就買不起。

      從銷售額來看,當恒大早已翻越7000億山頭的時候,合生創展直到去年才剛剛突破300億,差的不是一點點。


      再看收購標的恒大物業,在管面積高達4.5億平,市值一度高達2000億港元。按如今400億的估值計算,僅為高峰期的1/5。

      單從數字上看,這確實是一宗以小博大的“蛇吞象”買賣。但很多東西不能只看一個數字,事實上,合生創展背后,是一個產業龐大、根深葉茂的朱孟依家族。

      根據灣區樓市發布的梳理,朱氏家族目前至少布局了10大產業領域。

      從創一代朱孟依、朱拉依、朱慶伊三兄弟,到創二代朱一航(朱孟依長子)、朱偉航(朱孟依次子)。一門三杰、兩代接力。

      ▲圖源灣區樓市發布
      在合生創展基礎上,朱氏家族開出了珠光集團、珠江投資、新南方集團等多個產業分支。涉及的產業版圖,也從單純的地產,延伸到中醫藥、電力開發、能源開采、路橋建設、保險人壽、股權投資等方方面面。

      廣深沿江高速公路、惠州海灣大橋、陽西電廠、惠州平海電廠、青春塔煤礦、鐵路專用線準朔鐵路、曹妃甸碼頭……煤、電、路、港,都有朱氏家族的身影。

      還有,前陣子剛剛拿下2021英雄聯盟全球總決賽冠軍的EDG戰隊,其背后老板就是朱孟依長子朱一航。


      由于大多數產業未上市,你很難猜測,朱氏家族的真實家底到底有多厚。

      合生創展的地產板塊,只是這個龐大商業帝國的冰山一角。

      這一次,合生本想著趁機吞下恒大物業,但沒想到肉沒吃成,反倒把自己給暴露了。

      尾聲

      和武俠里的江湖一樣,英雄救美或拔刀相助,總能成為商界佳話。

      在房地產領域,每一次危機過后,都有一批“白衣騎士”涌現。

      融創收下萬達13個文旅城、世茂收購泰禾、萬科接盤華夏幸福、深圳地鐵救萬科于水火……而如今,地產風云再起,隱秘的潮汕大佬們已經蠢蠢欲動。白衣騎士也好,接盤俠也罷,這個商業場上,有人起高樓,有人宴賓客,就有人樓塌了。熙熙攘攘,前赴后繼。(來源:觀點 ,作者:迷人的X博士)

      第三部分:AMC+開發商的模式

      90年代末亞洲金融危機爆發時,中國也出現了大批的不良資產,也就是在那個階段國家發起設立了華融、長城、東方和信達四大AMC。作為不良資管行業的龍頭,資產管理公司主要業務就是剝離、處理不良資產。資產管理公司從金融機構和非金融機構手里收購不良資產,再經營賣出,或重組經營、培養發展,以獲取盈利。

      為了化解地方不良資產,優化地方金融環境,2012年2月,財政部、銀監會聯合下發《金融企業不良資產批量轉讓管理辦法》,規定各省級人民政府原則上可“設立”或“授權”一家資產管理或經營公司,參與本省范圍內不良資產處置轉讓工作。隨后,銀監會先后分三次批準設立了15家地方資產管理公司。經過8年的發展,截至2021年6月底,全國共有58家持牌地方AMC。


      不良資產收益潛力

      以往,不良資產中,房地產類不良資產由于其抵押物價值高,在認定為不良后,AMC如果能夠低價收購并盤活,往往預示著項目處置完畢后有可能獲得高收益。所以一段時間房地產不良資產成為各界瘋搶“香餑餑”。

      從目前各金融機構的房地產相關不良資產來看,在”房住不炒”的主基調下,限購、限售、限貸、土地供應增量等政策調控下,中小房地產企業的周轉變現速度下降,債務違約風險加劇。未來房地產不良資產增長空間,顯然是很大的。據相關媒體的報道,峰值可能會達到萬億之巨。

      AMC處置房地產不良資產現有方式

      AMC是主要的房地產不良資產處置主體,它的處置主要就是為了解決兩個問題:
      一,金融方面,需要對之前的信貸和風險予以處置,引進資金,為未來的開發經營做準備;

      二,實物方面,需要對資產進行管理,讓引進的資金發揮作用。

      就實物端操作而言,四大AMC大多成立旗下地產子公司,直接對實物進行開發升值。

      在這個模式里,金融和資本的操作是AMC房產子公司的優勢,但相比專業大型房企,其在開發經營中所能實現的品牌溢價是較低的。


      房地產不良資產處置新格局

      對于AMC面臨的問題,房企可利用自身對房地產市場的經驗,對于開發、規模布局和品牌形成有利影響。

      同時,可以借助AMC處理不良資產背后的復雜信貸問題,并在“拿地難、拿地貴”的現狀下,開拓資源,并或享受AMC帶來的融資便利。

      現在,房企與AMC合作有三種模式:重組再開發、不良資產處置基金、聯合管理開發和代建。

      其中,重組再開發較為主流,由AMC利用自身優勢,負責不良資產的處理和重組,然后由房企作為重組方再開發和運營。


      不良資產處置基金,這一模式下由房企和AMC共同出資設立基金公司,由基金公司對不良資產進行處置。這一模式下房企可將重組后的物業二次開發運營,享受代建和管理收益。

      聯合開發管理或代建,這一模式下房企與AMC旗下地產子公司直接合作,聯合開發經營或進行品牌代建與小股操盤,獲得共同開發或代建收益等。



      房企和AMC合作三種模式各有優劣:

      拿不良資產處置基金模式來說,它可將不良資產處置開發的風險轉嫁基金,并減少房企和AMC的資金投入,但這樣也意味著要受到更嚴格的金融監管;

      聯合開發管理或代建能夠減少房企的風險,但如何做好利益分配、開發理念協調,也是值得探討的。

      房企憑借自身的開發運營優勢,與AMC合作,將銀行急于拋掉的不良資產收入囊中,低價收購并且盤活,是一個不錯的戰略選擇。
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